空き家・実家じまいの制度と手順｜固定資産税・3,000万円控除・解体・国庫帰属

1. まず確かめること

1. 相続登記: 2024年4月から相続登記は義務です（相続を知った日から3年以内）。売る・解体する・国庫帰属を申請するにも、登記名義を相続人にしておく必要があります。
2. 固定資産税の課税明細書: 土地・建物の評価額と税額が分かります。
3. 建てた年: 1981年5月31日以前か（空き家の3,000万円特別控除、耐震の要否）。
4. 家財の量と建物の状態: 片付け費用、雨漏り・傾きなど。

2. 固定資産税の住宅用地の特例

家が建っている土地は、200㎡までの部分の固定資産税の課税標準が評価額の6分の1になります。2023年12月13日施行の改正空家等対策特別措置法で、「特定空家」に加えて「管理不全空家」も、市区町村の勧告を受けるとこの特例が外れるようになりました。特例が外れると、課税標準は最大で評価額の70%になり、土地の固定資産税は最大で約4.2倍になります。計算ツール

3. 売る

• 空き家の3,000万円特別控除: 1981年5月31日以前に建てられた、相続直前に親が1人で住んでいた家（区分所有でない）を、耐震改修するか解体して、相続から3年後の年末までに1億円以下で売ると、売却益から最高3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）を差し引けます。2027年12月31日までの売却が対象。2024年以降は、買主が翌年2月15日までに耐震改修・解体する形も対象です。
• 取得費: 親が買ったときの価格が分からなければ、売った金額の5%を取得費にできます。
• 税率: 所有期間が5年を超える長期譲渡（相続した不動産は親の所有期間を引き継ぐ）は20.315%。
• 仲介手数料: 上限は売買価格の3%＋6万円＋消費税（400万円超）。800万円以下の空き家などは、事前の合意で33万円まで。

4. 解体する

解体費は、木造で延床面積1㎡あたり数万円が目安ですが、道路の幅、アスベスト、残置物、地域で大きく変わります。多くの市区町村に、老朽化した空き家の解体の補助があります。解体すると翌年度から住宅用地の特例がなくなる点に注意してください（売る予定なら、売る年の1月1日の状態が基準）。

5. 貸す

貸す前に、水回りや屋根などの修繕が必要なことが多く、家賃だけでなく、空室、管理委託料（家賃の5%程度が多い）、修繕を見込みます。自治体の空き家バンクに登録する方法もあります。

6. 国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）

2023年4月から、相続した土地を国に引き取ってもらえるようになりました。建物は解体が必要で、審査手数料（1筆14,000円）と、10年分の管理費相当の負担金（原則20万円、市街化区域の宅地などは面積に応じた額）を納めます。負担金の計算

一次情報: 国土交通省 空き家対策 / 東京都主税局 特定空家等の住宅用地特例 / 総務省 固定資産税 / 国税庁 No.3306 / No.3258 取得費が分からないとき / No.3208 長期譲渡所得の税額 / 法務省 相続土地国庫帰属制度

費用を比べる