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不動産の売却相場の調べ方｜公示地価・取引価格・査定の違い
売る前に知っておきたい、価格の指標と売却にかかる費用をまとめました（2026-10-31確認）。
価格の指標の違い
| 指標 | 出しているところ | 内容 |
|---|---|---|
| 地価公示（公示地価） | 国土交通省 | 毎年1月1日時点の、標準的な土地の1㎡あたりの「正常な価格」。全国約2万6千地点。このサイトの土地の計算に使っています。 |
| 都道府県地価調査 | 都道府県 | 毎年7月1日時点。地価公示を補うもの。 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の計算用。一般に地価公示の8割程度の水準とされます。 |
| 取引価格・成約価格 | 国土交通省（不動産情報ライブラリ） | 実際の取引のアンケート結果や、レインズの成約価格。物件ごとの事情が混ざります。 |
| 査定価格 | 不動産会社 | 個別の物件を見て、売れそうな価格を見積もったもの。会社によって差があります。 |
建物の価値の考え方
このサイトでは、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」（令和5年：木造 204,100円/㎡、鉄骨造 281,100円/㎡、鉄筋コンクリート造 314,300円/㎡）を新築の費用とみなし、法定耐用年数（木造22年・鉄骨造34年・鉄筋コンクリート造47年）で直線的に減らしています。実際の評価は、リフォームや管理の状態、需要で大きく変わります。
売却にかかる主な費用
- 仲介手数料: 上限は、売買価格のうち200万円以下の部分の5%、200万〜400万円の部分の4%、400万円を超える部分の3%に消費税を加えた額（400万円超なら「3%＋6万円＋税」と同じ）。2024年7月からは、800万円以下の物件は、事前に合意すれば30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れるようになりました。
- 印紙税: 売買契約書に貼る印紙。
- 抵当権の抹消: 住宅ローンが残っている場合の登記費用。
- 譲渡所得にかかる税金: 売って利益が出た場合。居住用の特例などがあるので、国税庁の案内や税理士で確認してください。
相場を確かめる手順
- このサイトで、地価公示から土地・戸建の大まかな水準をつかむ。
- 不動産情報ライブラリで、近くの実際の取引価格を見る。
- 複数の不動産会社に査定を頼み、根拠を聞いて比べる。
一次情報: 国土数値情報 地価公示データ / 不動産情報ライブラリ / 国税庁 建物の標準的な建築価額表 / 国土交通省 媒介報酬の見直し